Ипотека без господдержки: умеренный оптимизм

Опасения по поводу обвального падения выдачи ипотечных кредитов после завершения программы господдержки пока не оправдались. Прошлый год показал рост, и по мнению экспертов, 2017-ый будет точно не хуже.

Итоги 2016 года

По данным Центробанка России, в 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Удмуртии вырос на 23% — до 16,36 млрд руб. Средневзвешенная процентная ставка при этом снизилась с 13,35% до 12,58%.

По данным рейтингового агентства RAEX («Эксперт РА»), по объему кредитования Удмуртия занимает 27-е место в России с долей 1,1%.

Так, по данным Сбербанка, на долю которого приходится 70% жилищного кредитования в регионе, за прошлый год выдано более 8,5 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 9,82 млрд руб. — на 14% больше, чем годом ранее. При этом доля кредитов по программе с господдержкой от общей суммы составила 24,4%.

«Мы не видим здесь какой-то взрывной рост, мы видим органический рост, связанный с оживлением рынка, произошедшим после определенной стагнации 2014–2015 годов», — комментирует управляющий Удмуртским отделением Сбербанка Сергей Коновалов.

Он отмечает, что вырос не только общий объем кредитования, но и размер отдельного займа — примерно на 4%. Средняя сумма ипотечного кредита, по его словам, составляет в Удмуртии 1,14 млн руб.

ВТБ24 в Удмуртии в прошлом году смог увеличить объем выданных кредитов в 1,5 раза — до 1,7 млрд руб. При этом около 48% от общей суммы выдачи составляют кредиты на первичное жилье. Почти все они получены по программе господдержки. «Благодаря ипотеке с господдержкой удалось избежать большого провала в спросе», — отмечает управляющий банком в Удмуртии Екатерина Шумкова.

Неудивительно, учитывая какую долю занимали в прошлом году льготные кредиты в общем объеме, что многие опасались падения выдачи после завершения госпрограммы. Однако этого не произошло.

Прогнозы на 2017 год

Первые же месяцы 2017 года ознаменовались очередным снижением ставок, что позволяет участникам рынка с умеренным оптимизмом рассчитывать на рост жилищного кредитования в целом по году.

Так, в феврале текущего года о снижении ставок до 10,9% на первичном рынке и 10,75–12,25% — на вторичном заявил Сбербанк, ВТБ24 обозначил снижение до 10,4 и 10,75% соответственно, АИЖК — до 11,5% годовых.

«Еще никогда ставки не были такими низкими», — отмечают эксперты АИЖК, обозначая нынешнее снижение как «исторический минимум».

Учитывая, что 24 марта Банк России снизил ключевую ставку с 10% до 9,75% годовых, прогнозы о снижении ставки ниже 10%, которые давал, в частности, представитель федерального Минстроя на страницах газеты «Известия», выглядят все более реальными.

По итогам первого месяца года рост объема выданных ипотечных кредитов в Удмуртии составил 4,5%. Всего было выдано 667 млн руб. по средней ставке 11,93%.

Однако, причины сохранения роста, по мнению экспертов, кроются в другом.

«Начало 2017 года было довольно динамичным благодаря тому, что до конца февраля осуществлялась выдача ипотечных кредитов по заявкам, одобренным в конце 2016 года в рамках программы господдержки», — объясняет управляющий ВТБ24 в регионе Екатерина Шумкова.

Хотя данных Центробанк за февраль по Удмуртии пока не опубликовал, в целом по России уже известны итоги второго месяца — снижение на 22% по сравнению с февралем 2016 года. Такие данные сообщили «Интерфаксу» в Агентстве ипотечного жилищного кредитования. Эксперт объясняет это эффектом высокой базы — именно на тот период пришелся пик спроса на ипотеку в связи с ожидаемым завершения программы субсидирования.

В то же время, в ВТБ24 регистрируют рост выдачи по сравнению с февралем 2016 года на 11,3%, а также увеличение на 5% числа одобренных заявок, что свидетельствует о росте средней суммы по кредиту.

Управляющий Удмуртским отделением Сбербанка Сергей Коновалов считает, что рост объема выдачи ипотечных кредитов продолжится в текущем году, хотя прогнозировать изменения по ставкам сейчас — в начале года — достаточно сложно.

«Рынки сейчас волатильны, и мы постоянно видим изменения, связанные как с курсом доллара, так и с курсом нефти. Это всё влияет на перспективы по процентным ставкам. Поэтому прогнозы дело неблагодарное, и я бы посоветовал тем, кто планирует решение квартирного вопроса, не откладывать «до лучших времен», а следить за актуальными специальными предложениями и выбирать то, что наиболее выгодно на данный момент», — говорит он.

В то же время, прекращение программы ипотеки с господдержкой, по данным ВТБ24, повлияло на соотношение спроса на первичном и вторичном рынках.

«В связи с тем, что с начала 2017 года приём заявок по программе господдержки был завершен, доля продаж первичного жилья заметно снизилась и на середину марта составила всего 35% от общей суммы выданных кредитов», — комментирует Екатерина Шумкова.

Негативным фактором на уровне России в целом эксперты называют снижение темпов жилищного строительства, отмечающееся в ряде регионов, однако в Удмуртии, ввод жилья на 2017 год запланирован в том же объеме.

Застройщики, на которых ситуация на ипотечном рынке также оказывает заметное влияние, пока сдержанны в своих прогнозах.

Директор «АСПЭК-Недвижимость» Ленар Сафин надеется на рост спроса, связанный со снижением ставок. В текущем 2017 году компания намерена начать строительства большего количества объектов, чем в 2016-м. При этом особых изменений спроса или предпочтений клиентов с начала года не отмечают.

Эксперт по маркетинговому сопровождению «Инком-Инвест» Оксана Макарова, отмечает что доля сделок по ипотеке в компании доходит до 70%. «Мы ожидаем как минимум сохранение спроса на уровне прошлого года, — комментирует она. — Да, ипотека с господдержкой завершилась. Тем не менее процентные ставки стали даже чуть меньше, чем при программе. Большинство наших банков-партнеров снизили ставки в рамках собственных программ. Но пока это нельзя назвать „прорывом“, который может спровоцировать ажиотаж на покупку квартир, поскольку разница в процентных пунктах составляет десятые доли».

По мнению эксперта «Инком-Инвест» «бум» на рынке может случиться, когда ставки по ипотеке снизятся существеннее, на несколько процентных пунктов. В новых экономических реалиях застройщики работают на минимальной рентабельности, себестоимость материалов при этом продолжает планомерно расти. Ситуация для девелоперов не простая, поэтому серьезное снижение ставок банков, которое прогнозируется в России в течение ближайших нескольких лет, с большой долей вероятности повернет цены на первичном рынке в сторону повышения.

Учитывая, что в 2016 году цены на первичной и вторичное жилье в регионе, по данным Удмуртстата, снизились относительно предыдущего года, покупку жилья в настоящее время выглядит достаточно привлекательной.

Другие программы поддержки

Помимо федеральной программы господдержки, есть еще и региональная, которая позволяет определенной категории жителей Удмуртии получить помощь в оплате первоначально спроса. И хотя „Молодая семья“ не оказывает значительного влияния на рынок — в прошлом году поддержку получили 583 семьи — тем не менее является хорошим подспорьем для этой категории, — отмечают эксперты.

«Безусловно, региональные программы являются интересным предложением для определенных категорий клиентов, — говорит Екатерина Шумкова. — К примеру, региональная программа „Молодежная квартира“ дает возможность приобрести квартиру в строящемся доме по льготной цене за квадратный метр у определенного круга застройщиков с субсидией на первоначальный взнос. Участниками программы „Молодежная квартира“ становятся молодые семьи, которые признаны нуждающимися по программе „Жилье для молодых семей“, но не смогли принять в ней участие. А также работники бюджетной сферы и семьи, воспитывающие детей-инвалидов».

Сергей Коновалов, положительно оценивая сотрудничество с регионом, отмечает: «Ставки никогда не бывают слишком низкими. Мы готовы продолжать сотрудничество с органами власти в рамках программ по субсидированию ставок по ипотеке».

Отметим также, что власти республики не исключают расширения спектра возможных участников программы.